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下半年影响成都房价涨跌都有哪些因素?

发布者:未知 发布时间:2019-06-11 浏览次数:1064 标签:

已经进入2019年下半年,据数据显示,成都目前的二手房房源增多,但是5月看房量却下降,年轻购房者更倾向购买新房,市场呈现有量无价,多个区域二手房房价均有下降。而一手市场在5、6月陆续有新盘开放,且参与摇号购房者较多,中签率提高,有资格购房的接下来将主要集中在新盘市场。
下半年影响成都房价涨跌都有哪些因素?
自从成都执行限购政策以来,新盘清水房限价红线在16000元/平(装修价另算), 与同区域二手房房价差还是存在。可以肯定的是下半年二手房还会有比较明显下跌,最近几个月频出“地王”,逐渐进入高地价时期,政府对一手房价的批售价可能会适当提高,从而开发商会释放部分房源。
不论大家愿不愿意提及房价,但是对于成都刚需购房者,小编觉得还是有必要了解房价合理的指标、影响房价的因素、成都区域发展的因素都有哪些?
 
 
第一,需要了解衡量房价合理两大经济指标。
 
一个是房价收入比,即住房总价与家庭可支配收入之比(房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入),这个指标衡量的是普通家庭的购房负担率。房价收入比越低则说明家庭购房能力越强;房价收入比越高,则购房负担越重;从这个指标可以看出房价天花板到底有多高,是由高收入家庭决定。另一个是租金回报率,即租金与房价之比。租金回报率越低,房地产市场泡沫程度就越高。
对于一二线城市来说,房价收入比过高,并不一定意味着泡沫风险。但对于三四线城市来说,房价收入比过高,甚至超过二线城市,则必然存在着泡沫风险,购房者就需要警惕。
同样,在房价上升周期,由于房价涨幅过快,租金受到收入水平的影响,租金回报率显得异常低,也属于正常的。我们需要注意的是,一旦楼市进入下半场,特别是中美贸易战如果出现持续性状态,房价上涨预期不复存在,那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。
第二,影响房价水平因素
 
要素一——人口流入
据智联招聘发布2018、2019就业报告显示,成都超越传统一线城市广州,在大学生期望就业城市中排名全国第4,成为北上广深外最热门的新一线城市。此外,报告指出,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,选择新一线城市(成都、杭州、武汉等)的青年劳动者比例直线上升;这为城市发展奠定了人力资本基础,同时来自一线城市的回归者,具备较强的购买力,在成都可以很容易实现安家乐业,这些为楼市稳定持续发展提供了基础。
 
加之北上广深一线城市的高物价、高成本,也让很多大型公司在强二线城市纷纷开设分公司,也为人才流入提供了可能;相信成都这类准一线城市是下一步发展的风囗。
要素二——城市土地供应
众所周知,房价有很大程度受土地供给量、地价影响,而成都2015年以来土地供应不断减少,特别是五大老城区+高新南区特别明显。近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。
老城区在2017-2018年两年时间内总共拍出了46宗宅地,其中10宗人才公寓用地,其余35宗地楼面地价均破万,而有效供给只有四年前的一半以下。如果我们以“破万”来评定高价地的话,那么老城区的高地价决定了老城区的高房价将会在未来占据主导地位。
要素三——人口密度
成都“中优”政策规划将人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,也就是每平方公里拟减少2200人,整体调减人口185万人,减少中心城区人口密度。
 
从金牛区营门口往外,可以看到旧房拆后修成了公园;武侯区新开大户型改善盘,房子数量变少了、房价高了,人口密度也下降了。小编还记得任志强曾经说过:“用房价或是用其它高生活成本高低,来决定这个城市能容纳多少人”,也就是说房价也是调节人口密度的工具,在中心城区买不起的人就会在价格机制的作用下考虑到周边郊区、甚至更远的地方居住。
所以可以预见,未来中心城区房子会越来越少,拥有中心城区房子可以享受更好的中优配套。
要素四——区域地段
李嘉诚说过,决定房地产价值的因素,是地段。地段的价值,本质上是土地的价值,而土地价值附着的其实是在土地上所有的资源,就如青羊、锦江、高新,总有种一骑绝尘的感觉。
 
青羊锦江不用说,聚集最多的优质教育资源和医疗资源;高新除了不错的教育资源,还有拥有最多世界500强进驻、高新企业最多等强势优势,三大区房价自然也不便宜。除了房价,还有其自然形成的高学历企事业单位的社会阶层聚集区,让这些区域有一种天然的优越感。
所以,每座城市都会有那么几个房价偏高的区域,这与二八法则相符,追求更高档次的生活,更好的居住环境自然也能理解。如何判断地段价值,除了教育资源、医疗资源、休闲锻炼公园这些明显的指标,最简单的方式就是看该地块中城市规划用地属于几类用地,一类用地价值最高。
要素五——政策
成都限购政策后,对购房资格进行了严格的控制,尤其是高新区和天府新区,天府新区一度涨幅惊人,去年虽得已控制。但是随着2017年人才落户今年户口满两年的刚需也将涌入购房市场,加之低价地消耗差不多了,高价地也将出来,下半年将会给楼市带来上升期。近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房,2019年某个时段价差的消失可能就是二手房止跌之时。
 
现在有资格的刚需们,趁着限购政策暂时没有改变,可以抓住目前限价一手房价格不高的时期购房;二手房在下跌时,可以优先挑选临近学区、中心城区的房源;资金比较紧缺的,可以考虑周边发展潜力的区域。
 
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下半年影响成都房价涨跌都有哪些因素?

发布者:未知 发布时间:2019-06-11 浏览次数:1064
已经进入2019年下半年,据数据显示,成都目前的二手房房源增多,但是5月看房量却下降,年轻购房者更倾向购买新房,市场呈现有量无价,多个区域二手房房价均有下降。而一手市场在5、6月陆续有新盘开放,且参与摇号购房者较多,中签率提高,有资格购房的接下来将主要集中在新盘市场。
下半年影响成都房价涨跌都有哪些因素?
自从成都执行限购政策以来,新盘清水房限价红线在16000元/平(装修价另算), 与同区域二手房房价差还是存在。可以肯定的是下半年二手房还会有比较明显下跌,最近几个月频出“地王”,逐渐进入高地价时期,政府对一手房价的批售价可能会适当提高,从而开发商会释放部分房源。
不论大家愿不愿意提及房价,但是对于成都刚需购房者,小编觉得还是有必要了解房价合理的指标、影响房价的因素、成都区域发展的因素都有哪些?
 
 
第一,需要了解衡量房价合理两大经济指标。
 
一个是房价收入比,即住房总价与家庭可支配收入之比(房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入),这个指标衡量的是普通家庭的购房负担率。房价收入比越低则说明家庭购房能力越强;房价收入比越高,则购房负担越重;从这个指标可以看出房价天花板到底有多高,是由高收入家庭决定。另一个是租金回报率,即租金与房价之比。租金回报率越低,房地产市场泡沫程度就越高。
对于一二线城市来说,房价收入比过高,并不一定意味着泡沫风险。但对于三四线城市来说,房价收入比过高,甚至超过二线城市,则必然存在着泡沫风险,购房者就需要警惕。
同样,在房价上升周期,由于房价涨幅过快,租金受到收入水平的影响,租金回报率显得异常低,也属于正常的。我们需要注意的是,一旦楼市进入下半场,特别是中美贸易战如果出现持续性状态,房价上涨预期不复存在,那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。
第二,影响房价水平因素
 
要素一——人口流入
据智联招聘发布2018、2019就业报告显示,成都超越传统一线城市广州,在大学生期望就业城市中排名全国第4,成为北上广深外最热门的新一线城市。此外,报告指出,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,选择新一线城市(成都、杭州、武汉等)的青年劳动者比例直线上升;这为城市发展奠定了人力资本基础,同时来自一线城市的回归者,具备较强的购买力,在成都可以很容易实现安家乐业,这些为楼市稳定持续发展提供了基础。
 
加之北上广深一线城市的高物价、高成本,也让很多大型公司在强二线城市纷纷开设分公司,也为人才流入提供了可能;相信成都这类准一线城市是下一步发展的风囗。
要素二——城市土地供应
众所周知,房价有很大程度受土地供给量、地价影响,而成都2015年以来土地供应不断减少,特别是五大老城区+高新南区特别明显。近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。
老城区在2017-2018年两年时间内总共拍出了46宗宅地,其中10宗人才公寓用地,其余35宗地楼面地价均破万,而有效供给只有四年前的一半以下。如果我们以“破万”来评定高价地的话,那么老城区的高地价决定了老城区的高房价将会在未来占据主导地位。
要素三——人口密度
成都“中优”政策规划将人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,也就是每平方公里拟减少2200人,整体调减人口185万人,减少中心城区人口密度。
 
从金牛区营门口往外,可以看到旧房拆后修成了公园;武侯区新开大户型改善盘,房子数量变少了、房价高了,人口密度也下降了。小编还记得任志强曾经说过:“用房价或是用其它高生活成本高低,来决定这个城市能容纳多少人”,也就是说房价也是调节人口密度的工具,在中心城区买不起的人就会在价格机制的作用下考虑到周边郊区、甚至更远的地方居住。
所以可以预见,未来中心城区房子会越来越少,拥有中心城区房子可以享受更好的中优配套。
要素四——区域地段
李嘉诚说过,决定房地产价值的因素,是地段。地段的价值,本质上是土地的价值,而土地价值附着的其实是在土地上所有的资源,就如青羊、锦江、高新,总有种一骑绝尘的感觉。
 
青羊锦江不用说,聚集最多的优质教育资源和医疗资源;高新除了不错的教育资源,还有拥有最多世界500强进驻、高新企业最多等强势优势,三大区房价自然也不便宜。除了房价,还有其自然形成的高学历企事业单位的社会阶层聚集区,让这些区域有一种天然的优越感。
所以,每座城市都会有那么几个房价偏高的区域,这与二八法则相符,追求更高档次的生活,更好的居住环境自然也能理解。如何判断地段价值,除了教育资源、医疗资源、休闲锻炼公园这些明显的指标,最简单的方式就是看该地块中城市规划用地属于几类用地,一类用地价值最高。
要素五——政策
成都限购政策后,对购房资格进行了严格的控制,尤其是高新区和天府新区,天府新区一度涨幅惊人,去年虽得已控制。但是随着2017年人才落户今年户口满两年的刚需也将涌入购房市场,加之低价地消耗差不多了,高价地也将出来,下半年将会给楼市带来上升期。近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房,2019年某个时段价差的消失可能就是二手房止跌之时。
 
现在有资格的刚需们,趁着限购政策暂时没有改变,可以抓住目前限价一手房价格不高的时期购房;二手房在下跌时,可以优先挑选临近学区、中心城区的房源;资金比较紧缺的,可以考虑周边发展潜力的区域。
 
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