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房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

发布者:未知 发布时间:2019-05-20 浏览次数:882 标签:

3到5年后房地产市场走势如何。要想了解就需要来考虑五个因素。

第一个因素是土地价格。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

在2017年土地价格占房价比普遍达到了38%,这是一个平均水平。

一些比较强势的二线城市和一线城市普遍超过了50%。2017年北京土地价格已经占到了房价的70%以上。

如此看来,土地价格毫无疑问是影响房价的最刚性最重要的成本。

 

第二个因素是融资成本。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

在一手房市场,今天房地产企业拿到了土地,未来五年把它开发推向市场,就意味着在未来五年它要承担今天购买土地的融资成本,有多高呢?普遍在8%到10%。这就意味着今天购买的土地,即使不追加任何投资,五年之后来开发房地产投资成本也已经上升了70%左右。

对于二手房市场也是同样的道理。今天你购买二手房,同样每年要支付银行按揭的成本,这些最后都会构成你房屋价值成本的一部分。道哥认为,这些在二手房市场交易时,都会成为支撑房价的重要的成本考量。

 

第三个因素,劳动力和物价的上涨。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

过去的十年,五年,不论是房地产的建筑材料,还是劳动力价格基本上都保持了上涨。尤其是今年房地产的建材价格相对于去年同期普遍上涨了10%到30%。

未来3到5年,按照正常的逻辑,通货膨胀总是存在的,物价温和劳动力温和上涨总是合理的。而这些也都会成为支撑房价的重要的因素。

 

第四个因素是库存。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

供求影响市场价格。在房地产市场上,今天的库存会形成未来的供给。那么库存怎么样呢?

根据国家统计局和不同研究机构所提供的数据,前一阶段的房价此起彼伏的上涨,全国一二三线城市的房地产库存都降到了2014年以来的最低点。部分二线城市的库存甚至只有五六个月的去化周期。

在库存如此低的情况下,再看一下房地产供给,尤其是商品住宅的新供给。

一线城市由于要发展租赁房和共有产权房为代表的保障性住房,商品住宅的土地供给降幅很大。这都会影响到未来3到5年商品住宅供给数量。库存处在低点,商品住宅土地的供给在持续萎缩,这都会影响到未来房地产市场的供求和价格的变化。

 

第五个因素是人口。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

经常说房地产市场长期看人口。道哥认为这个观点还是比较温和的。

试想每年有将近1200万人口从农村进入到城市生活,未来3到5年,在中国城市生活的人口增加了5000到6000万,基本上相当于今天世界上的一个中等国家的人口的数量。面对五六千万的人口增长,难道不会形成对房地产需求和价格的很大支撑吗?

中国的房地产问题,根本无法用世界上其他国家的房地产发展来衡量的,因为国情太不同,人口基数太不同,城市人口变化也太不同了。

房地产对中国经济,对地方政府财政收入,对银行的金融安全以及对个人家庭的资产来说,都是举足轻重的。坚决遏制房价上涨,也并不意味着未来的2、 3年,房地产市场要出现全面大幅调整。

当房产税落地之后,参照国际上的经验来看,都并不会改变房价变化的趋势

 

 

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房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

发布者:未知 发布时间:2019-05-20 浏览次数:882

3到5年后房地产市场走势如何。要想了解就需要来考虑五个因素。

第一个因素是土地价格。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

在2017年土地价格占房价比普遍达到了38%,这是一个平均水平。

一些比较强势的二线城市和一线城市普遍超过了50%。2017年北京土地价格已经占到了房价的70%以上。

如此看来,土地价格毫无疑问是影响房价的最刚性最重要的成本。

 

第二个因素是融资成本。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

在一手房市场,今天房地产企业拿到了土地,未来五年把它开发推向市场,就意味着在未来五年它要承担今天购买土地的融资成本,有多高呢?普遍在8%到10%。这就意味着今天购买的土地,即使不追加任何投资,五年之后来开发房地产投资成本也已经上升了70%左右。

对于二手房市场也是同样的道理。今天你购买二手房,同样每年要支付银行按揭的成本,这些最后都会构成你房屋价值成本的一部分。道哥认为,这些在二手房市场交易时,都会成为支撑房价的重要的成本考量。

 

第三个因素,劳动力和物价的上涨。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

过去的十年,五年,不论是房地产的建筑材料,还是劳动力价格基本上都保持了上涨。尤其是今年房地产的建材价格相对于去年同期普遍上涨了10%到30%。

未来3到5年,按照正常的逻辑,通货膨胀总是存在的,物价温和劳动力温和上涨总是合理的。而这些也都会成为支撑房价的重要的因素。

 

第四个因素是库存。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

供求影响市场价格。在房地产市场上,今天的库存会形成未来的供给。那么库存怎么样呢?

根据国家统计局和不同研究机构所提供的数据,前一阶段的房价此起彼伏的上涨,全国一二三线城市的房地产库存都降到了2014年以来的最低点。部分二线城市的库存甚至只有五六个月的去化周期。

在库存如此低的情况下,再看一下房地产供给,尤其是商品住宅的新供给。

一线城市由于要发展租赁房和共有产权房为代表的保障性住房,商品住宅的土地供给降幅很大。这都会影响到未来3到5年商品住宅供给数量。库存处在低点,商品住宅土地的供给在持续萎缩,这都会影响到未来房地产市场的供求和价格的变化。

 

第五个因素是人口。

房地产市场趋势,要明白这5个因素的变化

经常说房地产市场长期看人口。道哥认为这个观点还是比较温和的。

试想每年有将近1200万人口从农村进入到城市生活,未来3到5年,在中国城市生活的人口增加了5000到6000万,基本上相当于今天世界上的一个中等国家的人口的数量。面对五六千万的人口增长,难道不会形成对房地产需求和价格的很大支撑吗?

中国的房地产问题,根本无法用世界上其他国家的房地产发展来衡量的,因为国情太不同,人口基数太不同,城市人口变化也太不同了。

房地产对中国经济,对地方政府财政收入,对银行的金融安全以及对个人家庭的资产来说,都是举足轻重的。坚决遏制房价上涨,也并不意味着未来的2、 3年,房地产市场要出现全面大幅调整。

当房产税落地之后,参照国际上的经验来看,都并不会改变房价变化的趋势

 

 

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